Sie befinden sich hier: Startseite - Terms & Conditions

Terms & Conditions:

IMMOBILIEN FAQ

Prüfung der allgemeinen Informationen des Eigentumsregisters

    Die grundlegenden Informationen über die Kaufimmobilie ergibt sich aus dem Auszug aus dem Eigentumsregister (nota registral).
  • Eigentumsverhältnisse und Beschreibung der Immobilie
    Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die detaillierte Beschreibung der Kaufimmobilie.
  • Auskunft über Belastungen
    Der Grundbuchauszug enthält eine detaillierte Auskunft über sämtliche Belastungen und / oder Verpflichtungen der Kaufimmobilie wie Hypotheken, Nießbrauchrechte, Grunddienstbarkeiten (servidumbre), Mietverträge oder Vollstreckungsverfahren (embargo).
  • Gemeindesteuer (IBI)
    Der Verkäufer muß nachweisen, dass er die Gemeindeabgaben (Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigungsgebühren) durch die Vorlage des letzten Gemeindesteuernachweises, bezahlt hat.

Zusätzliche Informationen bei Grundstückserwerb

Nicht alle wichtigen Informationen ergeben sich aus dem Auszug aus dem Eigentumsregister.
  • Bebaubarkeit von Grundstücken
    Wer ein Baugrundstück erwerben möchte, sollte sich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) nach Klassifizierung des Grundstückes (certificado de calificación) und der sich daraus ergebenden der Bebaubarkeit informieren (edificalibilidad).
    Hieraus kann der Kaufinteressent ablesen, zu wieviel Prozent der Grundstücksfläche er bebauen darf, wie hoch die Bruttogeschoßfläche sein darf, welche Geschoß- und Gebäudehöhe erlaubt ist und welche Abstandsgrenzen zu den Nachbarn einzuhalten sind.
  • Baugenehmigung Liegt eine Baugenehmigung vor, so ist zu prüfen, bis wann sie Gültigkeit hat und ob sie gegebenenfalls verlängert werden kann und ob sie eventuell um Planungsänderungen modifiziert werden kann.

Zusätzliche Informationen bei Neubau

  • Neubauerklärung
    Wichtigste Dokumentation eines Bauwerkes sind die Baugenehmigung (licencia de obra), die Bauabnahmebescheinigung (final de obra) und die Neubauerklärung (declaración de obra nueva).
    Ein Bauwerk darf nur errichtet werden, Änderungen an bestehenden Bauwerken dürfen nur vorgenommen werden, wenn dem Bauherren eine entsprechende Baugenehmigung (licencia de obra) vorliegt. Bei Fertigstellung der Bautätigkeiten, erteilt dann die jeweilige Gemeinde die Bauabnahme (final de obra). Sodann gibt der Bauherr vor einem Notar die Neubauerklärung (declaracion de obra nueva) ab, kraft derer der Bau auch im Eigentumsregister eingetragen werden kann (wo bisher nur das Grundstück eingetragen war).
    Nur mit diesen 3 Dokumenten kann ein Bauwerk als legal bezeichnet werden, fehlt eines dieser Dokumente, besteht die Gefahr eines sogenannten „Schwarzbaus“.
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung
    Ein weiteres wichtiges Dokument für ein Bauwerk ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad), die für die Lieferungsverträge örtlicher Versorgungsfirmen notwendig ist.
    Weiterhin sollte ein Bescheinigung de Elektroinstallateurs (buletin de instalaciones electricas) vorliegen, die sicherstellt, daß alle ausgeführten Installationen den entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen entsprechen.

Der Kaufvertrag

  • Reservierungsvertrag
    Mit dem Reservierungsvertrag kann man sich bei gesteigerten Kaufinteresse eine Immobilie für eine kurze Zeit sichern und zahlt dafür in der Regel nur eine geringe Reservierungsgebühr. Entscheidet sich der Interessent für diese Immobilie, so wird die Reservierungsgebühr auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.
  • Optionsvertrag
    Der Potionvertrag stellt eine wesentlich stärkere Bindung der Vertragsparteien dar. Er gewährt den Optionsnehmer das Recht, innerhalb einer bestimmten Zeit eine bestimmte Immobilie zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Optionsgeber darf in dieser Zeit die Immobilie nicht an Dritte verkaufen. Der Kaufoptionsvertrag kann ins Grundbuch eingetragen werden.
    Der Optionsnehmer hat dem Optionsgeber eine Gebühr – in der Regel 10% vom Kaufpreis- zu zahlen. Die Optionsgebühr verfällt zugunsten des Optionsgebers, wenn der Optionsnehmer sein Optionsrecht innerhalb der vereinbarten Zeit ausübt.
    Meist wird auch eine Strafe in Höhe des doppelten Optionsbetrages für den Optionsgeber vereinbart, falls dieser die Immobilie in der Optionszeit an Dritte veräußert.
  • Privatschriftlicher Kaufvertrag
    In Spanien bedarf der Kaufvertrag weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Privatschriftliche Kaufverträge können allerdings nicht in das Eigentumsregister eingetragen werden. Doch sehr häufig geht dem notariellen Kaufvertrag ein privatschriftlicher Vertrag voraus, indem das Kaufobjekt, der („wahre“) Kaufpreis, die Zahlungskonditionen, Übergabebedingungen und die Kostenverteilung geregelt werden.
    Da der privatschriftliche Kaufvertrag immer das Ziel haben sollte, den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, sollten auch hier Fristen gesetzt werden.
  • Notarieller Kaufvertrag
    Ein Eigentumswechsel kann im Eigentumsregister nur dann eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
    Der notarielle Kaufvertrag (escritura) beinhaltet zum einen die genaue Beschreibung und Angabe der Immobilie, die verkauft werden soll, unter welcher Nummer die Immobilie im Eigentumsregister und im Katasteramt angegeben ist. Weiterhin werden Lastenfreiheit oder die Belastungen erklärt.
    Es folgen die Vereinbarungen der Parteien über Kauf und Verkauf (compra – venta) , über den Kaufpreis und dessen Bezahlung sowie sonstige zusätzliche Vereinbarungen.
    Es wird empfohlen, sich vom Notar einige Tage vor Vertragsunterzeichnung einen Entwurf des notariellen Kaufvertrages zukommen zu lassen, um gegebenenfalls noch auf Änderungen reagieren zu können.

Kosten und Steuern beim Immobilienerwerb

Einmalige Kosten beim Immobilienerwerb entstehen durch Notar-, Register- und Gestoriatätigkeiten. Zusätzlich fallen beim Immobilienerwerb Steuern an. In der Praxis übernimmt diese der Käufer. In Abhängigkeit vom Geschäftswert fallen diese zwischen 1.5 % und 2 % des beurkundeten Betrages an.
  • Einmalige Kosten des Käufers
    • Die Mehrwertsteuer (IVA)
      Ist der Verkäufer ein Bauträger, der für seinen Kunden ein schlüsselfertiges Haus oder eine Wohnung in einem Wohnkomplex verkauft, fallen 7 % Mehrwertssteuer an.
      Bei Erstverkäufen bereits projektierter Grundstücke fallen 16 % Mehrwertssteuer an. Verkauft allerdings eine private Person ein Baugrundstück, fallen 7 % Mehrwertsteuer an.
      Beim Verkauf von Garagen, Lager und Gewerberäumen fallen 16 % Mehrwertsteuer an.
    • Die Grunderwerbssteuer (ITP)
      Bei allen Immobilien, die nicht der Mehrwertssteuer unterliegen, fallen 7 % Grunderwerbssteuern an.
    • Die Verkehrssteuer (AJS)
      Bei allen Immobilien, die der Mehrwertssteuer unterliegen, fällt zusätzlich die Verkehrssteuer erhoben, die auf den Balearen 1 % des beurkundeten Wertes berechnet wird.
  • Einmalige Kosten des Verkäufers
    • Die Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
      Der Verkäufer hat die Wertzuwachssteuer zu zahlen. Diese richtet sich ausschließlich nach dem Wertzuwachs des Grund und Bodens (nicht nach der Bebaubarkeit) und wird von der jeweiligen Gemeinde bestimmt, wenn der Zeitraum der Übertragung mehr als ein Jahr beträgt. Eine Ausnahme bilden Grundstücke, die als ländlich (rustico) klassifiziert sind.
      Die Höhe der Steuer wird dabei jeweils von den Gemeinden bestimmt, als maximal wird ein Zeitraum von 20 Jahren zugrunde gelegt. Berechnungsgrundlage bildet hierbei der Katasterwert, der auch in der jährlichen Gemeindesteuerquittung aufgeführt wird.
      Die Koeffizienten belaufen sich dabei je nach Gemeinde zwischen 3 % und 3,7 %, die dann jeweils mit der Anzahl der Jahre multipliziert werden. Der dabei ermittelte Prozentsatz bildet dann die Bemessungsgrundlage (Plusvalia).
      Die jeweilige Gemeinde setzt den Steuersatz fest, der jedoch maximal auf 30 % festgelegt ist. Dieser gemeindliche Steuersatz wird auf die ermittelte Bemessungsgrundlage (Plusvalia) angesetzt und mit dem neuen Katasterwert multipliziert.
    • Einmalige Einkommenssteuer (Gewinnsteuer)
      Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie unterliegt der Einkommenssteuer, deren Höhe davon abhängt, ob der Steuerschuldner in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig ist (Residente) oder ob er in Spanien bedingt steuerpflichtig ist (Nicht-Residente).
  • In Spanien unbeschränkt Steuerpflichtigen
    • Die Einkommenssteuer eines in Spanien unbeschränkt Steuerpflichtigen ist nicht zu einem bestimmten Satz festgelegt, sondern richtet sich nach der Vermögens- und Verlustrechnung des Steuerpflichtigen.
      Hält der Steuerpflichtige eine Immobilie mehr als 10 Jahre in seinem Besitz, so kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden.
      Hält der Residente seine Immobilie über einem Jahr in seinem Besitz, fallen lediglich 15 % Einkommenssteuer auf den Erlös der Immobilie an.
  • In Spanien beschränkt Steuerpflichtigen
    • Die Einkommenssteuer aus dem Verkaufserlös einer Immobilie beträgt bei einem Nicht-Residenten pauschal 35 % auf den Differenzbetrag aus Anschaffungswert und beurkundeten Verkaufspreis.
      Ab dem Jahre 2007 soll sie auf 18% reduziert werden.
      Der Anschaffungswert errechnet sich aus dem beurkundeten Kaufpreis zuzüglich aller Erwerbsnebenkosten sowie sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Wertsteigerung der Immobilie steht.
      Hält der Nicht-Residente seine Immobilie mehr als 10 Jahre, so wird auch er von der Steuerpflicht befreit.
  • Grundsteuer IBI
    Die Grundsteuer (Impuestos Bienes Inmuebles) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken erhoben. Sie ist jährlich in der Regel von den Eigentümern zu entrichten und wird von der jeweiligen Gemeinde auf der Basis des Katasterwertes der Immobilie ermittelt. Der Satz liegt zwischen 0,3 % und 0,4 % des Katasterwertes.

Besonderheiten bei Kauf und Verkauf mittels Gesellschaften

Zahlreiche Immobilien werden in Spanien mittels einer spanischen S.L. (sociedad limitada) erworben. Dies entspricht in etwa der Struktur einer deutschen GmbH. Ihr Stammkapital beträgt 3.005 EUR.
  • Steuern beim Kauf der Immobilie
    Erwirbt eine spanische S.L. eine Immobilie, fallen wie bei einer privaten Person entweder 7 % Grunderwerbssteuern oder 7 % Mehrwertsteuer an. Die Mehrwertsteuer kann sie mit der Umsatzsteuerschuld verrechnen, allerdings nur wenn sie aktiv am Geschäftsverkehr teilnimmt und nicht nur Immobilien verwaltet.
  • Steuern beim Verkauf der Immobilie
    Der Gewinn der aktiven spanischen S.L. unterliegt der Körperschaftssteuer, bis zu einer Höhe von 90.000 EUR in Höhe von 30 %, liegt der Gewinn höher, dann sind 35 % zu zahlen. Die Gewinnbesteuerung bei einer aktiven spanischen S.L. liegt insofern ungefähr so hoch wie die Gewinnbesteuerung bei Nicht-Residenten.
  • Kapitalsteuer bei der Einbringung einer Immobilie in die S.L.
    Hat eine private Person eine Immobilie erworben und bringt diese später in eine spanische S.L. ein, so muß er 1 % des Einbringungswertes versteuern.
    Anders als die private Person zahlt die spanische S.L. keine Vermögens- und Einkommensteuer, wenn die S.L. nur die Immobilie hält und kein Einkommen bezieht.
  • Verkauf der Geschäftsanteile der S.L.
    Viele nicht-residente Immobilienbesitzer versuchen die hohe Gewinnbesteuerung aus dem Erlös des Immobilienverkaufes zu umgehen, indem sie 100 % der Geschäftsanteile der S.L. übertragen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn das Aktiv-Vermögen der S.L. zu mehr als 50 % aus Immobilien besteht. In diesem Fall geht der spanische Gesetzgeber davon aus, als ob eine Immobilienübertragung stattfinden würde und es fallen 7 % Grunderwerbssteuern an.